Hier der MMW-Bewertungs-Vorschlag für den Analysebogen zur Bewertung des Verwaltungsvorschlages zum Verkauf und Neubau der Kuranlage:

Vorschlag: 1

Neubau Eigenbetrieb

Erhoffte Wirkung

Positiv, Aktualisierung der Angebote  -  Standortschwächen abbauen

Touristische Bewertung

Im Prinzip werden die bestehenden Leistungen und unrentable Angebote, die erst vor kurzem aufgegeben wurden,  nur an andere Stelle wieder aufgebaut.

Parkraumsituation und des Verkehrflusses verschlechtert sich, da sich mehr Angebote auf einen neuralgischen Punkt konzentrieren. Eine Erschließung der „neuen“ Angebotspalette über den Hinterhof per Fahrstuhl entspricht nicht unbedingt einer Unternehmensphilosophie die einen barrierenfreien und freundlichen ersten Eindruck vermitteln möchte.

Die Neuinvestition im Überschwemmungsbereich bedingt hohe Zusatzinvestitionen in die Qualifizierung des Seedeiches und den Verlust von wertvollen Strand und Landeigentum.

Betriebswirtschaftliche Bewertung

Die jetzige Tourist-Info ist auf die Grundleistungen reduziert, die eben noch für das Siegel „Bad“ und Kurort genügen. Die Bemühungen Pächter für neuen Angebot zu gewinnen sind generell am mangelnden Interesse von Pächtern gescheitert und an der Bewertung der Pächter, dass das Volumen der Investitionen und die erwarteten Erträge in keinem wirtschaftlichen Verhältnis stehen.

Insofern würde der Einstieg in die Bereiche Wellness, Sauna, Naturerbeportal den Wiedereinstieg der Kurverwaltung in bisher unrentable Geschäftszweige bedeuten. Die Stadt wird Unternehmer und trägt neben den Investitionskosten, das  volle betriebswirtschaftliche  Risiko (Betriebs-, Energie-  und Personalkosten). 

Die Betriebs- und Personalkosten sind bisher nicht ermittelt. Doch allein die Tatsache, dass der Sauna und Wellnessbereich ggf. wieder in kommunaler Trägerschaft übernommen werden soll, müsste bei jedem Politiker alte, unangenehme Erinnerungen wecken. Allein in diesem Bereich scheinen zusätzliche Personal-  und Betriebskosten in einer Höhe von 200.000 bis 350.000 € p.a. realistisch und der wirtschaftliche Erfolg eher fraglich.

Es sollte genau geprüft werden, was gemacht wird und wer es zukünftig macht. Auch die Kurverwaltung als  Aufgabenerlediger benötigt hierfür Geld (=Kosten).

Stellungnahmen Arbeitskreisgruppe

Vorschlag  2.0

Deichsicherung Quellbad durch eine Verlegung der Hauptdeichlinie

Erhoffte Wirkung

Sicherung des Altbestandes Quellbad, der Neubaus einer attraktiven Kuranlage mit einer erweiterten Angebotspalette wird versicherbar.

 Touristische Bewertung

Keine – bzw. negative Auswirkung, da durch die Deicherhöhung wertvoller Strand verloren geht und das „Alleinstellungsmerkmal“ Küstenort,  dessen Deichlinie ein natürlich gewachsener Geestrücken ist, nachhaltig beschädigt wird.

Da die geplanten Gebäude Teil der neuen Deichlinie werden sollen, können seeseitig  bis zu einer Höhe von 8,5 m über NN keine Fenster und Türen in den Baukörper eingelassen werden. Dadurch wirkt der Baukörper eher abweisend als einladend.  Die Tourist-Info versteckt sich mal wieder und wird ggf. nicht wahrgenommen.

 Betriebswirtschaftliche Bewertung

Mit der Aufstockung des Deiches wäre  das Quellbad versicherbar.

Der städtische Seedeich und wertvolle Strandflächen, würden aus dem kommunalen Besitz in das Vermögen des II. Oldenburgischen Deichbandes übergehen.   Auf diesen Flächen gilt dann zukünftig das Deichgesetzt. Die Stadt verliert Vermögen und Einflussmöglichkeiten auf zukünftige Entwicklungen  (eine Querung – wie jetzt z.B. zum Naturerbespielplatz wäre z.B. dann schon eine Unmöglichkeit).

Der alte Deich (jetzige Deichlinie) wird zur zweiten Deichlinie und bleibt ebenfalls im Besitz des Deichbandes und damit Teil des aktiven Küstenschutzes.

Hohes, finanzielles Risiko, da sich die Stadt sich an der Deicherhöhung beteiligen muss. Derzeit wird der Baugrund untersucht. Die bisherigen Schätzungen der Verwaltung aus dem Jahre 2008 veraltet und viel zu optimistisch. 

Unabhängig von diesem Risiko. Es  gibt Signale des Deichbandes, dass vor 2016 vermutlich nicht mit einem Beginn der Baumaßnahme zur rechnen ist.  Es stellt sich also die Frage, ob die Stadt das Risiko den Altbestand „Quellbad“ wirklich noch 4 oder mehr Jahre ungesichert lassen kann? 

Stellungnahmen Arbeitskreisgruppe

Vorschlag:3

Verkauf von Flächen und deren Bebauung durch Investoren

Erhoffte Wirkung

3,5 Millionen Euro Verkaufserlöse für die Neuinvestitionen und die Deicherhöhung

Langfristig steigende Einnahmen aus der Kurtaxe und der Fremdenverkehrsabgabe

Touristische Bewertung

Fatale Außenwirkung; ein Kurort braucht ein individuelles Gesicht. Bei einer Erhöhung des Übernachtungsangebotes um rund 1000 Betten  (4o % des Altbestandes) kann man nicht von einer maßvollen Entwicklung sprechen.

Um es nicht nur zu einer Verlagerung der Nachfrage in Dangast kommen zulassen, zielt das geplante Angebot ganz bewusst auf den Reisebussektor, um auch zusätzliche Gäste zu generieren. Hierdurch kommt es zu einer weiteren Verwässerung des Zielpublikums – individueller Urlaub vs. günstigern Pauschalurlaub (ähnlich dem bestehenden Angeboten im Friesenhof). 

In der Nachsaison kommt es zu einem Überangebot an Betten und einem verstärkten Verdrängungswettbewerb.

Die letzten Freiflächen (alte Parkanlage und Sandkuhle) werden kapitalisiert und dadurch das Freizeitangebot in der Fläche drastisch gekürzt. Der Verkauf und die private Bebauung schließt eine spätere Entwicklung des touristischen Angebots im Hinterland weitgehend aus.

Das vorgelegte Konzept berücksichtigt  nicht die unterschiedlichen Bedürfnisse der wachstumsstarken Zielgruppen (Senioren/Erholung vs. Jugend/Spaß). 

Betriebswirtschaftliche Bewertung

3,5 Millionen Euro Verkaufserlöse werden für die Neuinvestitionen (Kuranlage und die Deicherhöhung) nicht ausreichen, um die geplanten Bauvorhaben trotz großzügiger Förderung von Dritten gegen zufinanzieren. – Risiko der Verschuldung!

Die Rechnung (zusätzliche Betten =  gleich zusätzliche Übernachtungen =  potentielle Mehreinnahmen)  ist etwas zu optimistisch. Bei einer Steigerung der Übernachtungszahlen von rund 40 % geht man gemeinhin davon aus, dass auch die touristische Infrastruktur im gleichen Maße mit wächst.

Derzeit wird aber von der Verwaltung eine drastische Reduzierung der Flächen favorisiert. Der Neubau der Kuranlage am Strand (Kinderspielhaus, Kursaal, Gastronomie Bäderabteilung, Lesesaal, Seminarräume – wird mit einem Drittel der bisherigen Angebotsfläche geplant. Durch die dann notwendige Deicherhöhung gehen zusätzlich Strand- und Parkplatzflächen beim Quellbad verloren.  

Die favorisierte Reduzierung der touristischen Infrastruktur steht der erhofften Entwicklung der Gästezahlen diametral entgegen (ich denke man kann hier von der Quadratur des Kreises sprechen).  

Eine spätere Erweiterung (Anpassung und Entwicklung des touristischen Angebotes auf eigenem Grund) kann in Zukunft nur noch im Bereich des Strandes erfolgen (hohe Kosten und zu starke Verdichtung der konkurrierenden Angebote Freizeitspaß und Erholung mit den schon zuvor erwähnten Problemen).

Grundsätzlich wird die Wiederbelebung alter Angebote (Minigolf, Tennis, Park usw.) vom Verwaltungsentwurf nicht ausgeschlossen, ja sogar für wünschenswert erachtet, doch leider gibt es hierzu keine Flächen- oder Kostenplanung.

Mit besten Grüßen  - Iko

Stellungnahmen Arbeitskreisgruppe