31.03.2011
Der Bestand des Famila-Marktes beträgt z.Z. 2900 qm Verkaufsfläche. Schon jetzt besitzt der Markt einen überproportionalen Anteil an innenstadtrelevanten Sortimenten von rund 25 % , d.h. auf rund 725 qm werden Produkte verkauft, die deckungsgleich mit dem Angebot im Innenstadtbereich sind. (Vom Konzept wird normaler Weise ein Wert von 10 % der Verkaufsfläche (maximal 800 qm) für Innenstadt verträglich gehalten - doch das gilt nicht für den SB-Markt.
Jetzt hält die Verträglichkeitsstudie 2450 qm für durchaus verträglich (Summe aus den für die Innenstadt wichtigen Sortimenten auf Seite 29 der Studie/Folie). Der SB-Marktes strebt also eine Verdreifachung bis Vervierfachung seines Angebotes in Bereich der innenstadtrelevanten Produkte an. (Die Erweiterungswünsche im Bereich Nahrung und Genuss sowie beim Getränkemarkt und zusätzliche Fachmärkte mal außen vorgelassen).
Laut Gutachten (Seite 39) standen 14.650 qm Verkaufsflächen in der Innenstadt 2850 qm des Famila-Marktes gegenüber. Nimmt man nur den Famila-Erweiterungswunsch im Bereich der innenstadtrelevanten Produkte (der durch die Empfehlung begründet wird) um zusätzliche 1725 qm (2450qm neu - 725 qm alt) - entspricht dies einer potentiellen Kaufkraftverschiebung von rund 13 % (denn in den 14650 qm in der Innenstadt sind noch 1370 qm aus dem Bereich Nahrung Genuss enthalten) - und nicht zwischen 6 und 7 % wie uns die Verträglichkeitsstudie Glauben machen will.
Noch dramatischer sieht die Kaufkraftverschiebung aus, wenn man sie Sortiments genau betrachtet:
(qm im Innenstadtbereich (Seite 44) minus Anzahl der Geschäfte (Seite 41) ergibt in den Beispielen die durchschnittliche Fläche der Geschäfte in qm)
z.Z gibt es drei Geschäfte mit Telekommunikationsmitteln in der Innenstadt mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von 46 qm pro Geschäft. Mit der Genehmigung einer zusätzlichen Konzessionärsfläche von 20qm im Famila-Markt schließt dieses Angebot zum Hauptsortiment auf und es kommt es -bei der Annahme, dass es nur zu einer Umverteilung der Kaufkraft kommt - zu einer Geschäftsaufgabe in der Innenstadt. 33% Kaufkraftverlust für die Innenstadt in diesem Marktsegment.
z.Z gibt es zwei Geschäfte mit Foto und optischen Erzeugnissen in der Innenstadt mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von 60 qm pro Geschäft. Mit der Genehmigung einer zusätzlichen Konzessionärsfläche von 60 qm im Famila-Markt schließt dieses Angebot zum Hauptsortiment auf und es kommt - bei der Annahme, dass es nur zu einer Umverteilung der Kaufkraft kommt - zu einer Geschäftsaufgabe in der Innenstadt. 50 % Kaufkraftverlust für die Innenstadt in diesem Marktsegment.
z.Z gibt es fünf Geschäfte mit GPK/Hausrat in der Innenstadt mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von 200 qm pro Geschäft. Mit der Genehmigung von einer zusätzlichen Konzessionärsfläche von 70 qm im Famila-Markt schließt dieses Angebot kann es bei der Annahme, dass es nur zu einer Umverteilung der Kaufkraft kommt, zu einer Geschäftsaufgabe in der Innenstadt. kommen, 20 % Kaufkraftverlust für die Innenstadt in diesem Marktsegment. Hinzu kommt noch zusätzlich eine Fläche von 330 qm (220 GPK und 100 HAUSRAT) im SB-Markt-Angebot !!!! - So dass der Kaufkraftverlust für die Innenstadt wesentlich größer sein wird.
z.Z gibt es 24 Geschäfte mit Bekleidung in der Innenstadt mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von 245 qm pro Geschäft. Mit der Genehmigung einer zusätzlichen Konzessionärsfläche von 110 qm im Famila-Markt und zusätzlich 320 qm im Bereich des SB-Marktes schließt dies
es Angebot zum Hauptsortiment auf und es kommt - bei der Annahme, dass es nur zu einer Umverteilung der Kaufkraft
kommt- ggf. zu zwei Geschäftsaufgaben in der Innenstadt. 12- 14 % Kaufkraftverlust für die Innenstadt in diesem Marktsegment.
z.Z gibt es vier Geschäfte mit Zeitungen Zeitschriften (incl. Bücher) in der Innenstadt mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von 400 qm (von denen natürlich noch das Buchsortiment abgezogen werden müsste) pro Geschäft. Mit der Genehmigung einer zusätzlichen Konzessionärsfläche von 100 qm im Famila-Markt schließt dieses Angebot zum Hauptsortiment im Bereich Zeitschriften auf und es kommt - bei der Annahme, dass es nur zu einer Umverteilung der Kaufkraft kommt- zu einer Geschäftsaufgabe in der Innenstadt. 25 % Kaufkraftverlust für die Innenstadt in diesem Marktsegment.
z.Z gibt es sechs Geschäfte mit Spielsachen, Basteln, Musik in der Innenstadt mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von 95 qm pro Geschäft. Mit der Genehmigung einer Gesamtfläche Fläche von 150 qm im Bereich des SB-Marktes Famila schließt dieses Angebot zum Hauptsortiment auf. Dies ist eines der wenigen Wachstumspotential, die lt. Konzept eigentlich der Innenstadt vorbehalten werden sollten. Die gewünschte Erweiterung des SB-Warenmarktes ist so dominant, dass dieses Marktsegment für die Innenstadt verloren geht.
z.Z gibt es zwei Geschäfte mit Blumen und Zoologischen Bedarf in der Innenstadt mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von 90 qm pro Geschäft. Mit der Genehmigung einer zusätzlichen Konzessionärsfläche von 75 qm im Famila-Markt schließt dieses Angebot zum Hauptsortiment auf und es kommt - bei der Annahme,dass es nur zu einer Umverteilung der Kaufkraft kommt - zu einer Geschäftsaufgabe in der Innenstadt. 50 % Kaufkraftverlust für die Innenstadt in diesem Marktsegment.
Umrechnung - Drogerie, Kosmetik, Parfümerie und Apotheken sind im Konzept auf den Seite 41 und 42 noch in einer Kategorie - während sie in der Verträglichkeitsstudie nun getrennt behandelt werden . 8 Innenstadtbetriebe teilen sich jetzt 1320 qm Verkaufsfläche. MMW geht in seiner Annahme davon aus, dass hiervon geschätzt 560 qm auf die vier Apotheken und 760 qm auf die 4 Drogeriemärkten entfallen:
z.Z gibt es vier Geschäfte mit Drogerie, Kosmetik, Parfümerie (ohne Apotheken) in der Innenstadt mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von 200 qm pro Geschäft. Mit der Genehmigung einer Gesamtfläche von 400 qm im Bereich des SB-Marktes Famila (ohne Apotheken) schließt dieses Angebot zum Hauptsortiment auf und es kommt - bei der Annahme, dass es nur zu einer Umverteilung der Kaufkraft kommt - ggf. zu zwei Geschäftsaufgaben in der Innenstadt. 25-50 % Kaufkraftverlust für die Innenstadt in diesem Marktsegment.
z.Z gibt es vier Geschäfte mit pharmazeutischen Erzeugnissen in der Innenstadt mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von 140 qm pro Geschäft. Mit der Genehmigung von einer zusätzlichen Konzessionärsfläche von 50-75 qm im Famila-Markt schließt dieses Angebot zum Hauptsortiment auf und es kommt - bei der Annahme, dass es nur zu einer Umverteilung der Kaufkraft kommt- zu einer Geschäftsaufgabe in der Innenstadt. 25 % Kaufkraftverlust für die Innenstadt in diesem Marktsegment.
Nachtrag vom Mai:
Ein weites Feld und großer Risikofaktor ist auch der Wunsch des Famila-Marktes zwei große Flächen (2 x 450 qm) für Fachmärkte - ohne dass jemand zum jetzigen Zeitpunkt sagen könnte, welche nicht für die Innenstadt relevanten Sortimente dort angesiedelt werden sollen. Der Wunsch dort einen Fachmarkt mit Tierfutter und zoologischen Bedarf anzusiedeln wird im Entwicklungskonzept ausgeschlossen und von der Verträglichkeitsprüfung als auch von einigen Ratsfraktionen zumindest kritisch gesehen. Fakt ist, dass dieses begehrte Sortiment sowohl von Famila als auch vom RWG-Markt als wesentlicher Umsatz- und Frequenzbringer ganz oben auf der Liste steht. Im Grunde ist dieses Angebot sogar ein KO-Kriterium für die RWG-Planung. Bekommt Famila seinen Willen kann man den RWG-Markt vergessen. Doch darf die Politik dabei natürlich auch nicht außer Acht lassen, dass der vorhandene Anbieter von Tierfutter und zoologischen Bedarf erst kürzlich erheblich in der Innenstadt investiert und sein Verkaufsflächen im ehemaligen Dänischen Bettenlager auf rund 800 qm ausgeweitet hat. Die Stadt Varel würde im Fall einer Genehmigung dieses Segmentes außerhalb der Innenstadt seine Glaubwürdigkeit verlieren.
Mit freundlichen Grüßen
Iko Chmielewski